租赁合同︳店铺被房主收回，房客要求补偿转让费能否获得支持？

【编者按】在店铺产权所有权人默许下转租店铺，该受转租者在转租期限到期后不再与店铺所有权人签订店铺租赁合同而照常支付租金。在这种情况下，店铺所有权人要把房子在提前通知后收回，该受转租者要求补偿转让费能否获得支持？欲知答案，欲知答案，敬请留意谭冬梅律师团队何少挽律师为您推送的案例。

文：何少挽律师

【案情摘要】

　　赵某于2008年6月承租孙某的店铺，约定租金2000元/月，并按市场行情进行调整，租期3年。当时赵某支付该店面前任房客9000元转让费，孙某对此事也知情。租赁到期之后，赵某与孙某未续约，但一直支付房租，孙某也未提出续约，一直收受房租。2014年5月，孙某告知赵某要将店面收回，限期2个月搬离。赵某提出要孙某将该店按市场行情（该地段同等面积转让费20万）补偿就搬离，否则就继续承租该店面。

　 【律师评析】

　　笔者认为房客无权要求房主补偿转让费，补偿转让费具有严格限定适用范围，主要理由如下：

　　首先，《合同法》第113条第1款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”， 故在合同法领域，可期待利益的前提应为对方当事人违约。本案租赁期限届满后，赵某与孙某形成不定期租赁合同关系，只要在合理期限之前通知赵某，孙某便可以随时解除合同，故孙某并不存在违约情形，无需补偿赵某转让费。

　　其次，在租赁合同未约定店面可以转让的情形下，赵某亦无权转让店面并收取转让费。《合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，若赵某擅自转让店面并收取转让费，孙某可以解除其与赵某的租赁合同，在主合同无效的情形下，赵某与他人签订的次租赁合同亦无效，赵某所收取的转让费需退还他人，在此情形下，店面转让费并不是赵某的可期待利益。原案例中对赵某与孙某所签订的租赁合同内容并未叙述，故对赵某是否有权转让店面无法确认。

最后，出租人在租赁合同到期或解除租赁合同后依法收回店面，将该店面继续出租并收取转让费，亦系其自身权利，并未造成原承租人的损失，无需对原承租人进行补偿。笔者认为出租人需对承租人补偿转让费有两种情形，一种是店面租赁合同中约定承租人可以转让但未实际转让，出租人违约，此时法院需要审查转让费是否为必然发生的间接损失，第二种是店面租赁合同中约定承租人可以转让且已实际转让，或店面租赁合同中未约定承租人可以转让但已实际转让且出租人予以认可，承租人已收取转让费，因出租人违约承租人需要退还转让费，承租人可以要求出租人补偿转让费。

综上所述，本案中房客不属于可以要求房主补偿转让费的范围，故而本案房客要求房主补偿店铺转让费的要求得不到支持。